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规划选址

贵诚咨询银行网点选址(二)

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2020/9/29     浏览次数:    

  (二)微观因素

  在从宏观上进行总体因素分析后,接下来就需要从微观方面具体分析各个微观因素在网点选址过程中应具体考虑的方面和层次。微观分析主要从人口因素、地理交通、物业因素、竞争环境这四个层面进行分析。

  1、人口因素
  人口因素是影响银行网点布局选址的重要因素。人口环境主要包括人口总量、人口构成、人口密度、受教育程度、人流量等。在不考虑其他因素的情况下,很显然网点选在人口密度大的地方其储蓄存量状况要优于人口密度低的地方,同样道理,人们收入水平高的地方更适合网点的选址。
  (l)人口总量:按照地区的来统计人口总量。
  (2)人流量:该指标指每分钟通过该网点的大门口的人数,单位是(人/分钟)。
  (3)人均收入:该指标主要考虑了该网点附近的楼盘的价格,可以衡量居民的实际收入水平。
  (4)办公楼数量:指网点附近的办公楼的数量,如果办公楼数量多,带来的相应的公司客户和个人客户也会增加,会增加网点的存款量。

测量指标测量标

测量标准

区内商圈分布

商圈数量,商圈之间的距离

区内商圈规模

商圈内商业网点数量

商圈内商业形态分布(大型商场、超市、小商店等)

商圈客流量

平日及节假日客流量

区内居民年龄结构

实际年龄分布

区内居民家庭结构分步

家庭常住人口数

区内居民受教育水平

居民学历分布

区内居民收入水平

家庭平均年收入(税后收入)

区内居民职业分布

职业分布

区内居民投资习惯

投资渠道分布

区内居民银行使用习惯

网点形式偏好/ 网点距离选择/ 使用的业务及频次等

区内企事业客户行业分布

上年度区内各行业企业数量

区内企事业客户规模

员工人数

区内企事业客户银行使用习惯

使用业务/ 存贷规模/ 网点形式偏好/ 网点距离选择

  (2)街面位置:朝阳街面优于背阳街面;宽度25米左右或以下街面优于宽敞街面;规避单行线和人流、自行车流、机动车流三分流街面。
  (3)地势位置:楼体地面与相邻路面高度持平或略高于相邻路面位置优于楼体地面与相邻路面高度相差较大的位置;选址相邻路面相对水平路段优于坡道路段;主干道、地势独特、门前视野开阔、日照度明亮、门头标牌显亮等地段优于次干道、采光相对较差等地段。
  (4)楼位选择:以转角位置较好,出口右转角位置好于左转角位置;人流出入口或临广场位置优于沿街位置;楼位出口右边位置好于左边,东、南面开口位置好于西、北面;屋顶可租用或免费制作广告位较好。
  (5)商铺位置选择:沿街门面宽度大于进深较好;大开间框架和框剪结构、层高大于6米可做夹层较好;优选底层单层商铺,一层面积大于上层面积较好。
  (6)停车位:指网点大门口所能容纳的停车位的数量。如果有较多的停车位,会吸引较多的有车一族,增加银行的客户流量。
  (7)公交车站:同样在网点附近的100米的范围内,如果有较多的公交停靠点,会给人们带来很多便利性,同样增加了银行的客户的流量。
  (8)交通拥堵状况:如果网点附近的道路塞车,会减少潜在客户来该网点的公交便利性,减少了目标客户。
  (9)阻隔度:如果网点附近有大马路、高架桥、铁道、花坛、人行道、高架等,会大大降低网点的可视性和客户到达的便利性,减少人流量。网点门面应尽量避免受路旁树木、广告牌等物体的遮挡,特别要注意遮挡物是否影响银行标牌和广告等。

测量指标测量标

测量标准

人口迁移

区内规划居住人口变动

周边停车场所分布

网点距停车场所的距离

停车场所的车位数量

周边客户聚集场所状况

网点距周边现有大型公共场所、社区、商业建筑的距离

网点距周边规划中大型公共场所、社区、商业建筑的距离

现有交通网络分布

周边可利用交通工具种类

周边各种交通工具的站点分布密度

区域交通规划

计划新增交通线路数量

计划新增交通线路的沿线站点位置

需穿越的障碍

从各交通站点到达目标设址地点需要穿越马路的次数

从客户聚集区到达目标设址地点需要穿越马路的次数

区内客户最远可接受的时间

客户可接受到达网点最长时长的分布

最大可覆盖的范围

最大可覆盖的范围不同时长下通过不同交通工具可到达目标选址地点的覆盖范围


   网点的物业因素主要指银行网点所在物业的具体情况:包括网点的形状、占地面积、房屋的新旧程度、户外广告效果等。
  (l) 网点的形状:按网点的外观的布置情况,分为横长方形、L行、正方形、竖长方形、不规则型几种布置情 况,而其中横长方形是最佳的形状,因为可以给人一目了然的感觉,客户的感觉很好。
  (2) 占地面积:过往网点较多选择400-600平方米的建筑面积,现在有不断减小的趋势,需要根据网点的定位选择合适的面积。
  (3) 房屋的新旧程度:主要根据房屋建筑投入使用的年代以及物业的外观情况来判别。
  (4) 户外的广告效果:指网点门牌的广告效果。分为好、一般、差三个等级。

测量指标测量标

测量标准

区内银行网点密度

平均每平方公里银行网点数以及不同类型网点数

平均每平方公里各家银行的总网点数以及不同类型网点数

网点业务流量

银行及主要竞争对手网点周一至周五每日各类业务成交笔数

银行及主要竞争对手网点双休日各类业务成交笔数

竞争对手网点设施

银行及主要竞争对手网点面积

业务窗口数量

各类硬件设施配置及数量

品牌认知

第一认知度

无提示认知度

品牌熟悉度

品牌形象

品牌美誉度

品牌形象各指标得分

品牌忠诚

品牌忠诚度

总体满意度

推荐意愿

再次使用意愿

品牌转换率



  考虑人口因素对银行选址的影响,首先是银行目标客户和网点规模的确定,通过研究人口的年龄、学历、收入等要素,确定目标客户,并在目标客户集中的地区设立营业网点。在网点选址时,通过对人口环境的调查和分析,就能初步判断该局部市场的规模和潜力。其次是业务范围、营销策略的确定。通过进一步分析目标人群的行为方式和兴趣,研究和了解其金融需求和偏好以确定网点的业务范围和营销策略。

  2、地理交通

 (1)道路路口位置:十字路口以西北角位置较好,但在选择十字路口的哪一侧时,则要认真考察道路两侧情况,通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查,应选择流量最大的街面作为银行网点的最佳位置和店面的朝向;三岔路口以人流量较大的路口正面较好;丁字路口以人流量较大的转角位置较好。

  此外,地理交通方面主要考虑和评价的内容还有客流状况、商务流量、过往车辆数量及类型、道路状况等。通过测量客户流量和集散状况,分析潜在客户总量、客流规律以及网点的地理辐射能力;通过提高到达网点的便利程度,可以增加网点对客户的吸引力。地理环境优越的地方往往成为银行网点聚集之地。

  在网点位置选择上应充分考虑客户到达的交通便利性,尤其在新兴地区,必须鉴别出网点目标设置位置周边各种能够创造交通的因子。通过对创造交通的因子进行鉴别可以得出网点周边交通状况改善的可能;在此基础上,对目标设点位置交通系统的详细分析,有助于银行在选址时得出最大的客户覆盖范围。在微观分析交通因素的过程中需要分析的重要因素指标见下表:

  3、物业因素

  4、竞争环境

  竞争环境包括区域内竞争对手的数量、服务种类、营业时间、经营业绩、市场份额、经营策略和硬件设施情况等。

  由于银行产品和业务的同质性,银行要想在激烈的市场竞争中获得成功,必须在网点规划和布局时明确自身定位,必须充分了解自己的竞争地位。通过对竞争环境的了解和分析,力求掌握对手和自身的优势和劣势,知己知彼,扬长避短。进而向个性化服务和营销转变,确立网点的核心竞争能力,才能赢得客户、赢得市场。竞争因素主要包括的因素指标见下表:



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