今天是2021年6月23日 星期三,欢迎光临本站 

规划选址

商铺租赁要预防的陷阱和合同要点

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2020/9/30     浏览次数:    


  商铺转让中要当心的陷阱:

  一、转手者是房东还是租赁者?

  如果是房东出租场地,那么,要请房东拿出有效的产权证,根据产权证,对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查,避免张冠李戴,以假乱真。
  、“转让店”在行政部门有历史遗留问题吗? 
  要亲自到自来水公司、电业局、环保局、煤气公司、供热公司等单位了解水费、电费、环保费、煤气费、供热费的缴纳情况,如果未交清,请转手者将剩余部分缴纳完毕,并将交费发票出示,看清确认后复印留存,妥善保管。停水停电停气,无论停哪一样,都无法营业。
  、“转让店”有违法违纪记录吗?
  亲自到工商管理部门、税务部门了解工商管理费、应缴纳税款是否缴纳完毕,有否罚款,如果有的话,请转让方到相关部门缴纳完毕,并将相关票据复印留存,妥善保管。
  、与前员工有经济纠纷吗?
  要将以往与餐饮有关的单位、人员联系到,通报餐饮租售情况,尽可能查清餐饮的工资、贷款、担保、抵押、应付账款和经济纠纷情况,分清责任,避免在以后的经营中发生纠纷。不要仅仅凭房主或转让人的一面之词作结论。
  、确定合同的法律主体及合同类别。
即:合同是和房东签约还是和转让人签约;合同类别是承包合同还是租赁合同。这是非常重要的两个选择,选择不同,后果截然不同。
  、签订合同,务必请权利人到场,与权利人签订相关合同,其他任何人代签均属无效。
  、支付转让费,应在合同签订完毕、所有钥匙交接清楚之后进行。
  转让费支付宜晚不宜早,给自己多留一点时间,以免后悔。

  一份商铺转让合同应该包括以下几个方面:当事人的姓名、名称及住所;房屋的座落、地址、面积、装修及设施状况,租赁的用途;租赁期限;租金及交付方式;房屋状况及修缮责任;有关转租的一些约定;合同变更、解除的条款;违约责任以及约定的一些其他条款。

  下面再为大家详细解读一下合同中需要注意的事项。

  商铺的基本信息

  1、商铺的地址、范围:

  一定要明确商铺的具体位置,最好详细到X省X市X区X街XX号,具体的面积大小也要明确,还要强调范围,并要落在图上。一定要在房屋结构图上画出您的范围并列在合同上,避免因为没有明确范围而在经营过程中引起一些不必要的争议。

  2、租赁用途:

  要做什么一定要表达出来,以防有冲突的时候业主或出租方拿这个和您找麻烦。一定要限定明确的用途,如果将来您要做别的业态,可以跟出租方商量。

  关于租金的相关事项

  1、租金的支付方式:

  首先,要表明租赁日期和房租交付方式。要写明哪年,打印清楚并且不要在打印的过程中留下空格,在后面要附上大写。

  其次,要表明租金的支付方式,是按月、按季度、还是按年,一定要有明确的标注。最好不要说每三个月支付,要更明确一些,最好写明是几月几日到几月几日。

  法定假日要往后顺延,比如每月3日要支付这笔钱,但是10月3日大家都休息,这种情况下就需要顺延。这么做是防止有些人说房客写的是3日就要3日把钱给房东,另外要注明拖延交租金应该付的滞纳金额。

  再有,要标明支付的方式,是用现金、支票或其他方式来支付,以免造成不必要的麻烦。

  2、租金的调整:

  在合同中要注明对租金调整的时间和方式,常规情况是三到五年后房东就可能会涨租金。但是如果您在装修等方面有较投入,签定的时间最好长一点。

  3、免租期的问题:

  通常的免租期是在30天到45天,是用于租客装修或者申办证照的期限。有些人还不知道会有这么一个免租期。租赁免租期一般也有条款,需要自己去争取,但是有时候争取不到,比如所租的商铺位置非常好的情况下就不容易得到免租期。若争取到了免租期,也可能需要给出租方一定的经济补偿。

  4、定金和保证金:

  在签定协议之前,有意向的时候,一般要向房东支付一定的定金,这样做从房东角度来讲,说明房子要优先考虑您,如果房东违约就要双倍赔付定金给承租方,如果承租方违约了这个定金就不退还了。

  租赁定金的数额一般是一到两个月的租金。这个定金是不计利息的,这样可以保证承租方的一定利益。和房东谈好了之后,定金在签订正式协议支付房租时可以折合为租金。

  保证金与定金有一定的区别。正式签协议时都会有保证金,由承租方交付给出租方,在租赁期内一直会存在房东的身上,实际上起到押金的作用,但是合同上不会这么提。

  一般保证金是在整个租赁期结束以后,一些该还的费用全部向房东还清以后,会退还给承租方。在承租方违约,或出现了经济损失,也会从保证金里扣。另外前期的租赁定金在协议正式签订以后也是可以转为保证金的。

   改造与装修的问题

  承租方另需装修或者增设附属设施和设备,或要做一些重大的、关键性结构的改造,应事先征得出租方的书面同意,按规定需要向有关部门审批的,则由出租方委托承租方报有关部门批准后,方可进行。

  一般手续需要去城管、市政部门审批,如果涉及到其他问题,比如环保、消防,则要去其他相关部门审批。比如装修的时候,消防通道变了,就必须得到消防部门的许可。承租方增设的附属设施和设备及其维修责任由承租方负责。装修的时候怎么申请许可,一定要写进合同里去。

  外立面的品牌标识和LOGO,如果空间限制做不了,那它就无法选择这个商铺。

  这些要明确,要按照品牌要求来达到承租方的设计目的,不光是外面,也包括商铺里面的结构。

  其次,关于招牌也要写进合同,而且要保证无偿的提供招牌,否则可能遇到要收费的情况,这是很常见的,所以一定要提前把这些考虑进去,让出租方能够提供满足您要求的招牌的位置并且写进合同里去。

  招牌是需要获得政府部门批准的,并不是出租方允许就可以了,这也是要提前得到相关许可。这种许可正式审批的时候需要一定的手续,但不是很麻烦,前期去咨询一下就可以。比如这个地方可不可以挂招牌,他会告诉您的,然后再继续下一步工作就可以了。

  有关交付场地的条款

  第一,一定要明确在什么时间、什么样的条件下交付房屋,这个也要写进合同。如果不明确这一项,就可能造成协议已经签了,但出租方拖延您的时间,或者由于其他一些因素造成拖延房屋交付,给您造成不必要的损失。如果合同中有这一条的话,就可以用来约束出租方。

  第二,在交付场地时一定要要求房东提供详细的、所承租商铺的所有结构图、各种相关证件以及上下水、供电等方面的资料,要明确交付场地的相关条款。

  第三,如果涉及到在这个地方注册您的营业执照,那一定要确认有没有相关的手续可以申办营业执照。

  排他性条款

  想排除您的竞争对手,最好加进这一条。如果您在一个商厦中租下了一间商铺,可以在合同当中约定,要求甲方保证在您的合同期内,任何与您所经营的内容直接或间接相关的业态和经营形式不得进入这个大厦内,最好详细的列举出来,哪些品牌不能进来,有经验的商家或大型品牌一般会采取这种做法。

  可能很多人不了解有这样的条款,而这是作为合同签订时需要注意的重要事项。

  唯一使用权

  要能够保证在您所承租的物业中,您拥有唯一的使用权。很多人可能觉得他租给我肯定是我用的,但有时却不是这样的,一定要在合同中明确,以防止同时租给别人的事情或类似住宅租赁中出现的一些不良现象的发生。

  另外,还要保证所租物业的隶属关系,比如签合同时该物业隶属一个集团,后来它的隶属关系发生了变化,但这不能因这个隶属关系的变化而影响到您的租赁权益。


综合自:铺帮网、铺铺旺等



返回上一步
打印此页
13818934882
浏览手机站
微信二维码